Tips Mengelola Bisnis Kost Berdasarkan Pengalaman Mengelola Kos Selama 17 Tahun

 

Tulisan di bawah ini adalah kesimpulan dari pengalaman mengelola kost selama 17 tahun.

A. KELOLA KARYAWAN

1. Mempekerjakan lelaki beristri (digaji bulanan).

Lelaki ini menjadi penjaga kost, bertugas nyapu-ngepel, urus kebun/taman, dan bebersih secara umum.

Istrinya diberikan ‘bisnis’ laundry baju anak kost. Dia dapat penghasilan dari anak kost langsung. Harganya dia tentukan sendiri hasil dari negosiasi dengan tenant kost. Dia membeli sabun dan mesin cuci sendiri. Listrik boleh pakai fasilitas kost (alias : listrik ini dibayar olehku). Jika dia disuruh masakin anak kost, dia dapat tip atau upah memasak dari anak kost.

2. Karyawan kost wajib mencuci dan membereskan peralatan bekas anak kost memasak dan makan. Setelah itu WAJIB menghitung sendok-garpu, gelas, cangkir piring dll, sesuai dengan jumlah semula. Kalau ada yang hilang, WAJIB DICARI KALAU PERLU SAMPAI KE KAMAR TENANT. Jika hilang atau pecah, potong gaji. Kecuali dipecahkan oleh tenant, maka tenant akan mengganti. Atau akan kucatat dan uang depositnya berkurang. Keputusan soal ini akan dimusyawarahkan.

Setiap bulan, sebelum gajian, akan ada ‘stock opname’

3. Pasangan karyawan ini berhak libur hari raya seperti karyawan pada umumnya : 12 hari.

Selama 12 hari libur itu, aku menyewa infal (personel binaan polisi) dengan harga Rp x sehari, untuk menjaga kost, menyapu ngepel dll pekerjaan pegawai kost. Tetapi tidak melaundry pakaian anak kost yang tidak mudik. Juga tidak memasak.

Jika karyawan kost dan istrinya berniat libur 15 hari, maka mereka wajib membayar upah infal 3 hari ekstra, kepada personel ini.

4. Karyawan kost tidak diperkenankan meninggalkan rumah kost tanpa penjagaan. Jika ketahuan, mereka akan langsung kupecat. Karena inti bisnis kost itu ada di 2 pilar : keamanan dan kenyamanan.

5. Karyawan kost berhak liburan 1x sebulan untuk weekend an, tapi tidak menginap. Jalan-jalan seharian dari pagi sampai tengah malam. Jadi jika pasutri ini ingin jalan-jalan week-end an, mereka wajib lapor padaku, untuk kucarikan infal pada hari itu. Infal dibayar olehku.

6. Karyawan kost wajib hormat dan ramah kepada tenant. Tenant juga wajib menghargai karyawanku. Namun jika ada tenant yang kurang ajar pada karyawanku (dan jika karyawanku mengadu padaku) tenant itu akan kuhadapi. Pernah kejadian, karyawanku berkelahi fisik dengan tenant lelaki. Karyawan kupecat, tenant kuusir.

B. KELOLA GEDUNG

1. Setiap kamar, kuberi meteran listrik sendiri. Dan dibayar oleh tenant yang bersangkutan. Ini untuk menghindari tenant kucing-kucingan : memasukkan kulkas, dispenser, rice cooker, air fryer dll ke kamar. Yang bisa mengakibatkan tagihan listrik besar sekali (dan aku yang menanggung? Ogah!). Jadi biaya listrik yang kutanggung cuma listrik di ruang publik : teras, ruang tamu, halaman, service area dan ‘rumah’ karyawan

2. Semua kamar mandi kupasangi ACWH. Jadi selama AC kamar menyala, otomatis Water Heater akan memanaskan air untuk mandi. Ini lumayan irit listrik.

3. Rumah kost kupasangi CCTV di 8 titik :

Teras depan, halaman depan, ruang tamu, ruang makan, teras belakang, halaman belakang, ruang karyawan, ruang duduk lantai dua. Dan bisa kupantau dari HPku dan tabku.

C. KELOLA LAYANAN :

1. Fasilitas gratis :

air minum galonan, gas LPG, wifi, parkir kendaraan.

2. Fasilitas aset :

Kamar full-furnished (bed, bed side table, lemari baju, meja kerja, meja rias, kursi, sofa kamar), AC, TV, cermin besar.

3. Dapur, 2 buah kulkas, kompor, semua peralatan masak dan peralatan makan, dipakai bersama. Karyawan kost akan mencucikan peralatan makan dan masak, setiap kali habis digunakan.

4. Tidak ada jam malam. Setiap tenant membawa kunci pagar dan kunci pintu depan.

5. Tidak ada aturan soal tamu atau lainnya. Silakan urus urusan masing-masing. Selama tidak menimbulkan keributan atau tidak melakukan tindakan melawan hukum seperti berjudi, pesta narkoba, maka pemilik kost akan tutup mata. (Namun aku membuat peraturan : dilarang membawa PSK, karena terkait KUHP UU 1/2023 dan berpotensi disidak security kompleks atas perintah pak RT)

6. Tamu diperbolehkan menginap 1 malam. Lebih dari itu, diwajibkan membayar 75.000 semalam. (Aku bisa memantau dari CCTV, macam preman parkir. Lumayan dapat duit ekstra hahaha)

7. Tenant yang tinggal berpasangan, wajib pasutri dan punya buku nikah (fotokopi kk dan fotokopi buku nikah, kuminta).

Aku cerita sedikit untuk poin nomor 7 ini :

Tapi urusannya jadi ‘pelik’ ketika ada pasangan homo yang tinggal di sini. Aku sampai menanyai tenant lain apakah mereka jengah? Ternyata mereka cuek dan openminded saja. Ya sudah, nggak ada yang terganggu, ternyata. Serumah hidup rukun dan saling sopan. Akhirnya, setelah beberapa tahun, pasangan gay ini putus, dan salah satunya hengkang. Setelah itu ada lesbi yang jadi tenant. Tapi nggak tinggal bareng dengan pacarnya. Mereka bertamu biasa. Akhirnya ‘menikah’ dan pindah untuk tinggal bersama dengan anak adopsi di rumahnya.

D. KELOLA_BISNISNYA

1. Setiap tenant membayar deposit sebesar 1 bulan sewa. Uang ini akan dikembalikan, ketika tenant kelak keluar (tapi akan dipotong biaya kerusakan perabot jika kena puntung rokok, tembok banyak bolong, kamar mandi jorok berkerak dll)

2. Mentransfer sewa bulanan ke rekeningku setiap tanggal 1. Ada toleransi sampai tanggal 10 setiap bulan.

3. Aku mempekerjakan manajer kost, yang berfungsi sebagai PR, melayani pendaftaran dan membantu tenant baru pindahan, melakukan supervisi pekerjaan pegawai kost dan istrinya, menjadi tempat melapor keluhan dari tenant, menagih tenant setiap bulan, berbelanja keperluan kost seperti : bantal, seprai, lampu, alat-alat kebersihan, pupuk tanaman, dll.

Melakukan pembayaran, membuat catatan pembukuan. Manajer ini hanya bekerja seminggu sekali, datang secara acak sebagai sidak. Tugasnya melapor padaku.

4. Pegawai kost, istri pegawai kost, tenant, tetap dapat melapor langsung padaku. Dengan demikian aku mendapatkan banyak perspektif dan versi dari setiap keluhan.

E. PERJANJIAN_SEWA

1. Perjanjian sewa dibuat dalam 2 bahasa Indonesia dan Inggris

2. Tenant wajib memberikan kartu nama profesi, fotokopi KTP, pasport dan KITAS.

3. Mengisi biodata, termasuk di dalamnya alamat kantor, alamat keluarga dan nomor yang bisa dihubungi saat darurat.

********

Kemarin ada yang tanya : bagaimana cara mengusir tenant kost.

Cara ngusirnya ya simpel saja :

1. Aku kirim WA peringatan pengusiran. Tentu, di sini akan terjadi diskusi, negosiasi, argumen, debat dll.

2. Manajer kost akan mendatangi lokasi, mengurus hal-hal teknis terkait pengusiran : membantu mencari kardus buat ngepak. Mengkoordinasi karyawan kost buat bantu mengepak. dll

3. Jika prosesnya alot, aku datangi sendiri. Kuajak ribut di tempat. Jam 12 malam atau dinihari pun kujabanin. Kuberi ultimatum. Dan pada hari ultimatum, aku datang lagi ke kost didampingi oleh sekuriti kompleks. Jika tenantnya (menurutku) berbahaya maka aku memanggil bantuan polisi untuk berjaga-jaga. Tentu polisinya kubayar. Hal ini pernah terjadi saat mengusir tenant yang pakai narkoba. Berhadapan sama orang yang sering mabuk, tentu memiliki resiko keselamatan fisik kan?

Sudah, begitu.

Simpel kok.

Menjadi ibu/bapak kost itu, NGGAK RIBET.

Syaratnya cuma 3 :

1. punya nyali untuk menetapkan batasan/aturan/boundaries, dan siap ‘tempur’ kapanpun.
2. asertif (jangan nggak enakan, makan hati nanti)
3. nggak nosy (alias nggak kepo dan nggak ngurusin urusan tenant), jadinya anak kost juga ‘segan’ karena kita sedikit bicara tapi gercep bertindak.

Orang Indonesia itu berhati lembut. Mereka nggak suka dikasari. Maka, jika kita mampu bersikap kasar kepada orang yang kasar… itu akan menimbulkan efek jera yang sangat efektif untuk menertibkan ‘by stander’ alias ‘penonton peristiwa’

********

#SARAN :

Tinggikanlah ‘standar’mu. Alias, jangan mau menoleransi tenant kost yang :

• jorok
• berisik
• telat bayar
• ngeyelan (melanggar aturan, tapi ngeles-ngeles padahal tertangkap basah oleh CCTV dll)
• tingkahnya meresahkan (misalnya kegenitan, dominan memakai dapur dll)

USIR…!!!

Pokoknya, begitu ada ’sampah’, usir.

Ada ‘sampah’ lagi, usir lagi.

Lama-lama tenant yang datang akan terseleksi sendiri. Universe akan ‘nurut’ pada standarmu itu, jika kamu KONSISTEN menyeleksinya.

Takut rezeki hilang???

Oh tidak akaaan…!

Tenant yang berkualitas akan mencari rumah kost yang suasananya juga SESUAI LEVEL mereka. Tenang saja.

Sumber Tulisan
Ibu Nana Padmosaputro II di Sini